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申請條件
● 持有土地（農地、建地）持分可。
● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。
● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。
● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。
● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件
● 身分證正本，印鑑證明。
● 土地，建物所有權狀（正本）。
據悉，根據以往的公積金貸款政策，購房者在還清第一次公積金貸款後，間隔三個月後可以申請二套房公積金貸款。但新的公積金政策則要求，已使用過住房公積金貸款的不予貸款。同時，以往政策對於啟用公積金貸款要求，本地戶籍，需連繳6個月以上；外地戶籍，需連繳12個月以上。但新政提高門檻要求，本地戶籍，要求已連繳滿6個月，且累計繳存24個月以上。外地戶籍更是要求已連繳滿12個月，且累計繳存36個月以上；此外，首付比例要求提高至三成以上，兩成首付成歷史，哪怕90平方米以下。
據悉，由於目前廣州公積金貸款額度較為緊張，放款速度較慢，因此目前廣州多數樓盤的開發商出於資金回籠速度的考慮，已經明確拒絕公積金貸款或者新屋區農地貸款額度組合貸瞭。所以南都君不得不吐槽："公積金已經漸成雞肋瞭。"
如果你是新政的受惠者，不妨再和開發商和二手業主拖一拖，以便享受3成的低首付。
除瞭選擇方式外，還款方式成為貸款者最難懂的問題- 等額本金法和等額本息法分別是什麼意思嘛！
南都君巡城踩點廣州20多傢銀行網點發現，盡管目前建行、中行等多傢銀行已經公佈瞭房貸新政執行標準，但在廣州目前幾乎所有的銀行網點都仍在等待新政的具體實施細則。不過，包括國有銀行在內的多傢銀行房貸利率已開始松動，廣州匯豐銀行網點甚至出現瞭9折房貸利率。而廣州多個銀行人士向南都記者確認，房貸正在調價中，本周開始將陸續出臺房貸新政及利率優惠政策。
而對於廣州相對較高的房貸利率，融360信貸專傢徐瑾認為，目前廣州的利率水平在一線城市中處在高位，所以利率下調空間也相對較大，但是出於盈利的考量，銀行推出無附加條件7折利率的可能性很小。
對此，陳廣雄表示，提前還款如何操作還需仔細看銀行貸款合同的約定，有些對時間有特別規定，有些是存在違約金，此外，還要看當時貸款利率及剩下貸款餘額跟結清後新購住房的貸款金額及利率水平，孰高孰低等。他特別提醒，提前還款的時間節點，不要安排在後半段時間，因為相對而言，大部分利息已經歸還瞭，剩餘利息不多，已經達不到節約利息的目的瞭。
而從存貸定價上看，5年以上基準利率是6.55%，7折後隻有4.585%，而現在5年期定存利率是4 .75%，不少銀行還上浮10%，達到5.225%，若銀行房貸利率推行7折優惠，則明顯地出現倒掛，經濟學傢連平更明確表示，如果住房貸款低於8.5折，銀行就沒錢可賺，9折左右的話，銀行還可能願意做。所以有關很多讀者詢問什麼時候銀行房貸打7折，南都君不得不奉勸一句"各位親，還是別做夢瞭"。
[特殊要求]房齡太老或貸不瞭
南都君發現，目前房貸利率最低折扣仍在外資行，但均在基準9折以上。其中，最低的要數匯豐銀行。匯豐銀行一位個貸部經理告訴南都記者，目前該行最低可以實行的首套房貸利率為9折。其次，恒生銀行亦有9.8折的利率優惠。
陳廣雄則認為，兩種方式各有特點，要根據個人的收入和偏好進行選擇。"如果在收入不變的情況下對比，等額本息法相對而言幸福感較高，因為不用放棄很多消費去供樓。而且也有利於積累資金去提前還貸。"他也提示道。
首選，親必須知道，目前可供你選擇的房貸方式一共有三種：住房公積金貸款、個人住房商業性貸款以及個人住房組合貸款。其中，住房公積金貸款最為便宜，在辦理抵押和保險等相關手續時收費也減半。但要進行公積金貸款的前提是，貸款人必須每月繳納公積金，但按目前廣州的政策，需要排隊申請，放款速度較慢，且已經被不少樓盤明確拒絕。
網點：房貸政策 很快就會變
對於不少首次購房的市民而言，貸款是一件比買房還頭疼的事情。不僅需要關註銀行的貸款利率水平，選擇不同的貸款方式和年限也是一門功夫，在大量的專業名詞面前，不少新手蒙查查。為此南都君打算費一番心思教您如何更好選擇合適的房貸方式。
央行國慶節前的房貸政策對於正打算購房，且手上沒有房貸的市民來說，無疑最為利好-這意味著，以前首付要7成，新政之後首付隻要3成就可以瞭。以一套總價兩百萬元的房子計算，首付相差達80萬元之多。
融360建議，如果想要節省資金通過理財讓自己有更多的收入或者自己未來的收入至少不會下降，不如采用等額本息還款法，讓省下的資金通過理財獲取更高收益，把通脹風險轉移給銀行；而如果對自己的理財能力沒多大信心或對未來收入預期降低，可以選擇等額本金還款法。
據悉，根據各傢銀行總行制定的方案，房貸新政將對分行給予更多授權，各地按各地情況制定細則。其中，擁有二套房以上住房，還清貸款之後再購房是否仍可按首套房執行成為較大的爭議。此外，非本地戶籍是否可以向本地銀行申請貸款也成為各傢銀行後續房貸細則中較為關註的焦點。
不過，相比於上海和深圳兩大二線城市，廣州的房貸利率仍算"較貴"。其中，調價最為明顯的是深圳地區，有7傢銀行下調首套房貸款利率。房貸利率出現打折的銀行也越來越多，其中，建行、招行、郵儲銀行由基準利率下調至9.7折。此外，民生、興業、東亞銀行由基準利率上浮10%下調至基準，光大銀行由此前基準上浮15%下調至基準。
有松就有緊 廣州公積金貸款門檻抬高
此外，值得註意的是，對於等額本息還款者來說，目前看似壓力很大的月供，在未來的較高收入面前其實毫無壓力。這一點，各位可以看看周邊那些首批房奴，他們一邊月供不變，一邊收入和房產價值持續升高。而如果采取等額本金還款法，則意味著現在就要有較大的損失，未來較低的還款額其實並沒多大意義。
不過，對於房貸利率調整之後的市場情況，徐瑾提示，雖然房貸政策明顯放松，但是貨幣政策短期內不會出現大的變化，在房貸政策放寬之後，銀行面對大幅增長的房貸需求很可能會陷入無米下鍋的窘境，排隊等待放款的景象很可能重現。
南都君先為各位小白補一下腦，所謂等額本金是指將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。該還款方式在同等條件下所償還總利息要比等額本息少，隨著時間推移，每月月供會逐月減少。而等額本息是指本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。
不過，根據南都君上周五、上周六對廣州全市22傢銀行進行調查顯示，除瞭中信銀行，包括已經公佈總行層面實施細則的中行和建行在內，目前基層個貸經理均表示，目前尚未收到總行層面實施新政的正式通知。"央行已經出臺瞭新政，總行也已經下發瞭文件，現在就是等省行以及分行各個層面制定執行的細則。"一傢國有銀行個貸部負責人對南都記者表示，廣東各地情況不同，預計將采取差異化的執行方案。
對此，業內人士普遍認為，個人住房按揭貸款相對個人消費貸款和小微企業貸款來說，收益率偏低，7折利率已經接近銀行負債成本，盈利要求決定瞭銀行不可能拿出太多信貸資源配置在個人房貸品種上。
據悉，除瞭首套房認定標準放松，市民購房可以少繳納首付外，新政引發市場較大關註還在於重申瞭首套房貸款利率7折下限的規定。"房貸利率重新回歸7折。"新政發佈之時，各大門戶網站高掛新聞標題成為房屋中介催緊客戶買房的一大理由。不過，隻要各位親和南都君一樣逐傢銀行詢價，就會發現-7折房貸利率隻是個願望。
而南都君亦發現，盡管房貸市場放款及審核情況較去年同期出現較為寬松情況，但是目前不少銀行仍對房貸設置瞭一些特殊的要求。如外資行盡管利率相對較低，但是對於貸款人的要求和貸款的各項要求亦較高，其中，利率水平為9折的匯豐銀行就要求隻提供自住房按揭貸款，首套房售價要在120萬元以上才提供按揭，二手房房齡需在10年以下。恒生銀行亦要求，房齡小於等於15年，同時個人或傢庭稅後收入要在12000元以上。東亞銀行對二手房貸款審核很嚴格，工資必須為還款額的2.2倍。中資銀行方面，工商銀行要求，房齡20年以上的貸款成數為6成。中國銀行貸款期限與二手房房齡之和必須小於55年。廣發銀行則要求，50萬以上才可按揭，二手房房齡在15年以內。
不過在苛刻的條件以外，南都君還從房屋中介處獲悉，目前部分國有銀行在首付達到一定比例之後，對於房貸審查有所放松。如合富輝煌多名客戶經理告訴南都，隻要首付超過五成，農行可以不看流水，沒有收入硬性要求。
新政對於已經擁有一套房的購房者來說，當然是一個利好，因為即便你手上已經有一套房子，隻要提前還清房貸，二套房隻要三成首付就可以走起。
央行房貸政策促使房地產中介開始不停地遊說各位猶豫不決的購房者。在億誠按揭總經理助理陳廣雄看來，要看首套房認定標準如何落地，理論上確實有這樣的操作空間。
那麼房貸該可以提前還嗎？該怎麼做？南都君從銀行打聽到，目前提前還貸包括兩種。一種是提前償還部分個人住房貸款，另一種是提前償還全部個人住房貸款。例如，購房者申請銀行商業貸款55萬元，貸款期限為20年，在沒有逾期不還款的前提下，可以分次提前歸還一部分本金，每次提前還款後，相應沖減餘貸款本金。
銀行根據尚未歸還的貸款本金重新計算借款人的月均還款額，直至貸款本息全部還清。假設當剩餘還款總額為36萬元(本金是27萬元，利息是9萬元)，陳先生決定提前還10萬元，那麼，本金就隻剩下17萬元，利息仍是9萬元。根據有關規定，提前清償的10萬元本金在以後期限不再計息，銀行隻就尚未清償的17萬元本金及3萬元利息，按不變的期限和利率重新計算的月均還款額。
選擇不同的方式節省的利息支出是不同的，一次性提前還貸節省的利息支出是最大的。在部分提前還貸中，此外還有將每月還款額減少，同時將還款期限縮短，改變還貸方式-例如由等額本息換成等額本金還款方式。
不過，盡管7折房貸利率不可期，但是房貸利率下行確實已經開始顯現。根據融360數據，目前廣州部分銀行的房貸利率相比上月有所下降，其中，建設銀行首套房貸利率由基準上浮5%下調至基準；工商銀行由基準上浮2%下調至基準；廣州銀行由基準上浮10%下調至基準上浮5%；花旗銀行重啟房貸業務，首套房貸利率為基準。
補腦房貸：考慮通脹還是等額本息劃算
等額本金雖然可省利息，但初期需要承受更大的還貸壓力
擰巴瞭大半年的商業房貸，在四季度突然大逆轉。9月30日，央行聯合銀監會出臺"擁一套房還清貸款再購房算首套"的新政，同時重申瞭首套房貸款利率7折下限的規定，房貸迎來自2009年以來最寬松的政策。
在央行的新政之後，節後首周，建行、中行等部分銀行總行搶先對外公佈瞭最新的房貸實施細則。從上述兩傢國有大行對外公佈的細則看，基本與央行規定相一致，且更多的首付比例及定價權下放至分行層面。其中，中國銀行總行稱，已經於10月1日起實施新政。而農行廣東省分行上周亦曾對南都記者表示，廣東農行已在節後首個工作日開始實施新政。
個人住房商業性貸款也就是銀行按揭貸款。受公積金貸款有額度限制，目前廣州最高位個人貸款50萬元，公積金貸款上限為50萬元，放貸時間最長30年，如果房價過高，購房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式，但目前這種方式亦被部分樓盤拒絕。
與深圳類似，上海各銀行優惠房貸利率較節前開始增多。其中，華夏銀行首套房貸利率由基準利率上浮10%下調至9.2折，降幅明顯；中國銀行由基準利率上浮5%下調至基準。房貸寬松"假象"進入實質性下調階段。
我們以購買首套房，貸款期限20年，貸款金額100萬元為例，按目前的基準利率6.55%，如果采用等額本金還款法，本息合計還款總金額為165.77萬元左右，第一個月月供9625元，最後一個月月供4189.41元，但如果采用等額本息還款法，本息合計還款總金額就要達到179.64萬元，平均每月月供7485.2元，等額本息要比等額本金總利息高出瞭13.87萬元。
這樣看起來，似乎等額本金更劃算。不過，融360的理財師就提醒還需考慮通脹以及前期多餘資金的理財。根據通脹的原理，在一個較高通脹水平的時期，對於貸款購房者最有利的還款法應該是前期還款額度偏低，後期遞增，比較有利的是每月還相同的額度(等額本息)，比較虧損的其實是前期還貸額度偏高，後期額度遞減(等額本金)。
廣州房貸有下調空間
利率7折？"各位親，還是別做夢瞭"
那麼新政何時才能傳遞到基層，令市民能夠真正感受到呢？從南都記者的采訪看，或將在本周至下周內，各傢銀行網點將以新政待客。其中，招商銀行淘金路支行個貸經理表示，盡管目前仍在等待總行的實施細則，但預計本周一會有方案。郵儲銀行天河支行相關負責人表示，預計本周二、三將有新通知。"現在執行的房貸政策，很快就會變。"交行一位個貸經理對以客戶咨詢的南都記者表示，建議現在最好先和開發商商量，先拖一拖，新政肯定很快就會執行。
便宜房貸將至 考慮通脹還是等額本息劃算
與純商貸基準利率6.55%相比，公積金貸款利率隻有4.5%，是很多人最佳的選擇。不過，就在央行開啟2009年最寬松的房貸政策之時，廣州卻迎來瞭"史上最嚴"的限制公積金二次貸款措施。
前天，《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》(下稱《辦法》)獲住房公積金管委會通過，辦法不僅限制公積金二次貸款措施，首付從兩成變為三成，還提高本地人和外地人貸款資格門檻，將繳存時間上調至兩年和三年，而額度計算公式也更嚴。
內容來中埔鄉土地貸款額度自sina新聞
采寫：南都記者 陳穎 實習生 黃可韻
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-14/09024517676.shtml
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