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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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  非官方數據的存在是必要的

內容來自sina新聞

  國內和國外對於空置率的概念界定也是有所差異的。國際上，空置率是以市場上有出租或出售願望的空置住房作為分子，而甘犁這邊是將空置房定義為兩類：一類是因一套房傢庭外出務工等原因而無人居住的住房；一類是多套房傢庭既未自住也無他人居住的住房，兩類空置住房作為分子，也包含瞭未進入市場的空置房，如果將第一類不計入，空置率肯定也就沒有這麼高瞭。

  一場"空置率論戰"由此引發瞭人們對中國樓市以及中國經濟前景的諸多預測。對此，上海財經大學經濟學院院長、經濟學教授田國強在接受本網專訪時提出瞭個人見地。

  金融的核心是風險控制。中國房地產與金融的嵌聯程度還遠沒有美國那麼深和遠，但是無論是個人住房貸款還是商業住宅開發貸款如果陷入死循環，都還是會對中國金融業造成不良影響。因此，要改進銀行的風險管理系統，讓銀行能夠更好地共享客戶的信用資訊，讓銀監會能夠更好地監控銀行的貸款風險，讓整個社會能夠建立起一個有效控制房地產貸款(特別是土地抵押貸款)風險的制度。

  關於任志強和甘犁"空置率"論戰，田國強認為關鍵是要把概念和定義搞清楚。任志強的數據測算隻涵蓋瞭商品房，而甘犁的數據則將小產權房、傢庭自建房等都涵蓋進來瞭，所以二人得出的結論不一致是理所當然的。所以，關鍵是要把概念的邊界搞清楚，空置率是廣義的還是狹義的。

  他認為，其關於空置率的數據調查，開啟瞭我國包括國傢統計局都一直未能有效開展的調查，具有填白的重要意義。從方法上，通過分組分層隨機抽樣抽取瞭2.8萬多個樣本，間隔一年入戶調查，再輔以2次電話輔助調查，這些基本上是國際上的通行做法，具有科學性。因此，中國傢庭金融調查與研究中心發佈的這個報告得出的數據是可信的。

  人物介紹

  中國的真實城鎮化率才隻有35%左右，還有幾億的人口要從農村轉移並真正紮根到城市，這些人都要住有所居，目前的供給是二胎利率 2014任何問題免費諮詢遠遠不能填補的。中國房地產的問題，不是一朝一夕形成的，也不是短期就能解決的，房價下跌過大的問題並不比上漲過快來得輕松，因為房地產已經將政府、銀行、購房者、開發商捆綁在一起，翻船的危害性具有關聯性和放大性，任何激進的調整都不足取，而是需要一定的時間來化解。

  中國農地怎麼貸款比較會過件的樓市還遠沒有飽和

  中國是一個轉型經濟，經濟體制、結構變化很快、很大，有很多調查統計制度和方法體系還沒有來得及轉換。其實，如同經濟發展不能光靠國有企業一樣，統計調查也不能光靠官方統計機構。實際上，在國外非官方數據調查機構是非常多的，占瞭絕大多數，他們對政府調查機構既是競爭又是互補、既有制衡也有合作的關系，可以將一些官方做不瞭、做不好的調查做起來。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-30/17484333599.shtml

  當然有人批評他們的樣本規模的相對有限。確實，以美國全美住房調查(American Housing Survey)和當前人口及住房空置調查(Current Population Survey/Housing Vacancy Survey， CPS/HVS)為例，其樣本容量分別約為5.6萬個住宅住址和7.1萬個住宅住址，但這些都是美國人口調查局等政府部門實施的，有很大的財力、人力支持。規模重要，但更重要的還是看調研的方法科學性和代表性，科學性最基本和關鍵的判斷標準是獲取的樣本是否具有隨機性。

  田國強稱從中長期看，中國的樓市還遠沒有飽和，還有很大的增長空間。

田國強中國樓市還遠沒有飽和

  同時，他不認為中國的房地產市場有很大的泡沫。從國際橫向比較，如果用動態和發展的眼光看中國的房價(因為住房是一種高值的耐用消費品，需要跨期消費。房價所對應的收入就不應是當期收入，而是長期收入)，即考慮收入增幅的顯著差異(中國10%左右，美國4%左右)，中國的真實(理性預期)房價收入比也許並不比美國等發達國傢高多少。如果再考慮美國每年要交的房屋市值1%到3%的不動產稅(這筆錢中國大部分城市不要交)，其房價收入比反而超過中國。

  美國和日本房地產有泡沫的直接原因是由於房價比人們平均收入水平(比如人均GDP)高的多增速來增長，當然必定導致房地產泡沫，但中國的情況根本不是如此。自1998年住房制度改革以來，住宅商品房平均銷售價格的年均增速明顯低於居民可支配收入的年均增速，從而房價的可承受能力總體上是逐步增長的。1998年至2012年全國住宅商品房平均銷售價格年均增長7.98%；而城鎮居民人均可支配收入年均增長11.39%。並且，在國傢統計的居民收入數據中，還沒有涵蓋灰色收入。據有關學者的研究顯示，目前未被納入統計口徑的居民灰色收入已經占到GDP總量的12%左右。如果還不相信，隻要看看是98年房改時買得起房的人多還是現在買得起房人多就可以得出收入增速至少和房價基本同步增長。

  當然，房價表象背後反映的是中國房地產市場還有許多更深層次的矛盾和問題未得到根本解決，造成瞭四個結構失衡現象，從而導致瞭明顯的資源低效配置和貧富差距拉大問題，偏離瞭效率、公平與和諧發展的軌道。

  其一是地域結構失衡。這一問題有其客觀性，像北京、上海等一線城市的建設定位是國際化大都市，經濟發展水平和外向程度非常高，面臨很多境外高管人士、港澳臺常住人士以及國內外省市流入的富裕階層的住房需求等。但是，還有一個不可忽視的原因在於中國的公共物品資源配置不均勻，這其中也涉及到財政體制問題以及城鄉二元結構問題。北京、上海等一線城市集中瞭相對較多的社會公共資源，而這是房價的構成之一。對此，我們不做價值判斷，隻是作為一個現象在此指出來。

  其二是風險控制結構失衡。其實在整個生產鏈上任何一環出問題，都會導致金融危機式的結果。國外是在個人住房抵押貸款上，但是中國有瞭三成到四成的高首付條款，加上房貸的債券化程度較低，金融衍生品不發達，使得這方面的風險已經被大大地降低。然而，我們的土地市場類似於零首付，潛在的風險很大。這可能造成極大的風險失控問題。

  其三是收入結構和房價結構失衡。這是造成社會總效率下降和公平缺損的一個重要因素。由於收入差距懸殊加上房價上漲趨勢明顯，使得一些人手中有幾套房子，自住一套，其他可能空置，從而浪費資源。這還會產生馬太效應，窮者越窮，富者越富，盡管平均收入和房價增幅基本處於同一水平，但由於收入差距懸殊，相當一部分居民買不起房，由此大大地拉大瞭擁有房產和沒有住房階層之間的巨大貧富差距。更為關鍵的是，我們的住房保障體系建設滯後，使得即使是社會最底層的居民也形成瞭購買商品房解決居住問題的預期。實際上，即使發達國傢也不是所有居民都擁有屬於自己的商品房，底層民眾的居住需求往往通過廉租性、保障性住房來滿足。

  其四是租房買房結構失衡。這是制度和文化方面的因素共同造成的。一是建立在以戶籍制度為基礎的城鄉二元結構上的社會福利不平衡。城鄉二元戶籍制度使得很多沒有城市戶口的進城勞動力，享受不到與原有市民同等的社會福利。由於中國把過多的社會福利捆綁在擁有住房上，即使擁有瞭城市戶口，如果一直租房，一些社會福利享受起來還是面臨種種限制。買房而非租房，也就成瞭進城勞動力跨越社會福利障礙的一種現實途徑。這樣既造成瞭社會福利分配不公的問題，也扭曲瞭住房的價格信號，不利於市場有效地配置資源。二是居者有其屋、有恒產者有恒心的傳統觀念根深蒂固。與國外居民流動性非常大不同，中國人安土重遷，一旦決定在一個城市紮下根來，擁有一套屬於自己的住房就會被列入首要計劃之一，租房度日從來都不會是長久之計。現在所謂的"丈母娘需求"，"婚姻剛需"等等，其實都是上述制度和文化問題的反映。

  目前，住宅空置率並沒有一個準確的官方定義、官方數據，中國住房的空置率儼然成瞭一個難以破解之謎。近期，一份宣稱"全國城鎮傢庭住房空置率22.4%"、"全國空置房為4898萬套"的地產行業統計分析報告再度挑動瞭房地產市場的敏感神經。"大炮"任志強直接反駁稱，"絕不可能有5000萬套或更多的空置"。

  這個方面的改進，不是針對投資性購房的，但卻是比"遏制"投資性購房更能抵禦次貸危機式金融風暴的制度。因為，最大的風險不在買房者30%~60%的首付，而是在開發商。開發商的風險最大，他們出瞭問題才是大問題。與此同時，土地財政也是對國傢治理體系的扭曲，但是在不動產稅制度還未建立健全之際，這個過渡性制度安排還需經過一段時間的調整來轉換，如果房地產崩盤，地方財政的缺口將難以填補。

  所以，田國強總結稱，房地產市場不能大起大落，要把風險保持在可控范圍，給經濟的可持續發展和深層次改革騰空間、留時間。(新華房產記者 王日晨)

  這些非官方的數據調查機構特別是那些非盈利的數據調查機構，如由大學發起的數據調查機構有著很強的學術性和獨立性，他們作為中立的第三方，具有利益超脫性，其數據往往有很強的公信力。如密歇根大學消費者信心指數初編制於20世紀40年代，已經成為半官方色彩的數據。並且，這些非官方的數據調查機構往往是與民間智庫相關聯的，這就使得這些智庫提出的政策方案既有定性分析又有定量支撐，政府很多時候通過購買向智庫獲得決策咨詢建議，其背後所隱含的就是對民間數據調查的信任。所以，像這些非官方數據調研機構的存在是非常必要的，需要更多這樣的機構。

  田國強，男，1956年生，1982年獲華中工學院(現華中科技大學)數學碩士學位。1987年獲美國明尼蘇達大學經濟學博士學位。1987年起在美國德州A&M大學任教，現為該大學終身任期正教授。2004年起出任上海財經大學經濟學院院長、高等研究院院長。Annals of Economics and Finance共同主編，Frontier of Economics in China主編。師從諾貝爾經濟學獎獲得者、"機制設計理論之父"赫維茨教授。曾任中國留美經濟學會會長(1991-1992)。他所創導的上海財經大學"經濟學創新平臺"項目試點，在高層次人才引進和培養體制改革方面取得顯著成效，引領瞭國傢"優勢學科創新平臺項目"的建設。

  而空置率反映的是一種結構性的資源錯配。在田國強看來，針對空置房的定義及其調查結果，可以從兩個大的方面來研究推進解決空置率居高不下的問題。其一，大力促進人的城鎮化，以穩定就業、同等待遇等讓真正為城市發展作出貢獻的農民工真正紮根城市，而非疲於候鳥式遷徙。城鎮的各項福利得不到保障，自然不會放棄農村的房屋、土地及其他財產權利。其二，建立全國統一不動產登記制度，消除信息孤島，同時加快房產稅立法，在稅收法定的原則下推進試點擴圍，雙管齊下可以有效杜絕一人多房的局面。

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