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後房叔時代與王石的新生
近日的財經報道，除瞭討論對十八屆三中全會的改革預期外，還有些輕松的娛樂話題。11月5日，上海證券報在《保薦人過冬》一文中報道保薦人在沒有IPO的這一年中如何打發時間。文中談到一位首批保薦人，40開外，人稱房叔，房叔之所以在投行圈聞名，緣於他瘋狂買房的舉動。從2004年保薦人制度以來，每次做IPO項目，每收到一筆獎金，房叔就買套房子，至今資產難以估測。因此，在其他保薦人揣揣不安、迷茫躑躅中，房叔依然自得其樂。
談瞭房叔，少不得要談到各色各樣的房嬸、房哥、房嫂、房姐。聯想到近期的房姐案件，房地產已經從單純的經濟現象上升到涉及社會公平和正義的高度。媒體預期十八屆三中全會將討論房產稅試點擴容政策，2011年1月，上海和重慶兩地在爭議聲中開始對部分個人住房征收房產稅試點，並且兩地采取瞭兩種不同的征收方式。部分房地產投資者認為，隨著房產稅試點擴容，房地產持有環節的成本上升，過去十年房產投資的盈利模式，將由單純的房價升值，逐步過渡到兼顧房租收入。因此，房叔的黃金時代註定將漸漸遠去。
談瞭房子，深圳人就少不得要談到萬科。過去十年，熟悉萬科的投資者都知道萬科的標桿企業是美國的普爾特房屋公司(Pulte Homes)，普爾特是美國最大的住宅開發建造公司，公司的經營理念是在最合適的地方建最好的房子，並通過整個購房體驗過程取悅客戶。可是，2013年當萬科終於走出國門時，讓投資者大跌眼鏡的是，萬科牽手的夥伴不是長期的導師普爾特，而是新交的同學鐵獅門(Tishman Speyer)。這曲戲猶如相戀十年，最後為他人做嫁衣裳。鐵獅門是何方大俠，竟能橫刀奪愛？
百度一下。鐵獅門是世界一流的房地產業開發商、運營商及房地產基金管理公司，擅長開發並與管理密切結合。旗下的標志性建築囊括洛克菲勒中心、克萊斯勒中心等。鐵獅門是夠牛的，但與普爾特主要差別在於除瞭開發外還做營運管理，這些差房屋信貸增貸貸款全省皆可處理信貸增貸利率多少免費諮詢試算別能解釋為何新郎是他？
談到萬科，很難不談到萬科的新聞人物董事長王石。王石近來的新聞是在美國哈佛大學留學，即不帶翻譯的遊學。"60歲是上老年大學的年紀，卻跟16歲的人一塊兒混，這是另一種對生命極限的挑戰。一種更不動聲色的咄咄逼人的表達。"王石說，"哈佛的這一年，我感覺獲得瞭新生。"而在哈佛，王石伴隨著各種笑話開始瞭他的"新生"。媒體報道，"王石在哈佛讀書期間拒絕瞭公司配車，出行主要靠步行和地鐵。每天清晨，他步行去上哈佛上課。王石租住的公寓位於劍橋鎮的花園街上，到哈佛主校區最遠的教學樓或者圖書館隻需步行15分鐘。"
等一等，王石的新生是租住在劍橋鎮的花園街上？令人難以置信的是，房地產大佬王石在美國是租公寓住的，而不是買房子住的。王石買不起比中國還便宜的美國房子嗎？答案顯然是否定的。問美國同學回答說，美國要交房產稅，除中國來的新移民外，沒有人敢在美國炒空房待漲，美國華裔也喜歡炒房，但目的是做包租公包租婆收租。
想到王石租住的劍橋鎮花園街上的公寓，大概率上是鐵獅門或者類似於鐵獅門這樣的房產公司開發管理的，而不是普爾特這樣的建造公司。這就可能解釋瞭為何新郎是他，萬科走出國門牽手的夥伴是鐵獅門這樣的開發管理公司，而非普爾特這樣的開發建造公司。在與鐵獅門聯姻的新聞發佈會上，王石表示："長期以來，萬科一直是一傢擁有國際視野並善於向優秀同行學習的企業。此次進入美國市場，我們也是帶著學習的目的，希望通過具體項目的合作，學習成熟市場的商業模式和管理經驗。"
謎底已經揭穿，本文可以結束。但作為基金經理多年養成的壞習慣，投資相關的判斷要看下資本市場的顏色。普爾特是上市公司，為標普500指數成份股，市值67億美元，股價為17.53美元，市盈率為14.3倍，因美國次貸危機，其股價從2005年的歷史高點下降瞭62%。鐵獅門因是未上市公司，找不到財務數據。可類比公司分別是總部同在美國東部的波士頓地產(Boston Properties)和艾芙隆海灣社區(AvalonBay Communities)，前者從事辦公樓商業地產，後者從事高端住宅地產，兩者都是標普500指數成份股。波士頓地產市值156億美元，股價為102.15美元，市盈率為27倍。艾芙隆海灣社區市值160億美元，股價為124美元，市盈率為42.4倍。經歷次貸危機後，雙雙股價創歷史新高。顯然，資本市場對開發管理公司感冒，而對開發建造公司不感冒。
看來圍觀這次高調且不帶翻譯的美國留學，我們無辜的網民又被王石耍瞭，再次領教瞭明修棧道、暗度陳倉的含義。原來後房叔時代的西學中用，非但孕育瞭王石的新生，催生瞭萬科的新方向，還可能造就瞭房地產行業投資的新機遇。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-09/08342487647.shtml
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